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年底掀推地潮!济南新东站张马屯片区推千亩地

2017/11/2 10:52:44   来源:大众网

  市场期待已久的供地不期而至:11月1日,济南市国土部门发布公告,一口气推出24宗居住、商业商务和工业地块,其中20宗居住和商业商务地块占据绝对大头,总面积达957596平方米,约合土地1436.4亩。最为引人注目的是新东站张马屯片区首次大规模供地,此次推出7宗居住用地和4宗居住、商业商务混合地块,总面积达664864平方米,约合土地997.2亩。

  张马屯片区 首次集中出让土地,住宅控高不超百米

  此次新东站片区推出的是张马屯三四期地块,也是张马屯片区首次集中出让土地。7宗居住用地共480855平方米,约合土地面积721.2亩;4宗居住、商业商务混合地块共184009平方米,约合土地面积276亩。这样一来,张马屯片区地块推地997.2亩,成为仅次于唐冶片区、潘田片区之后,今年济南土地市场单次供地面积第三大区域。

  新东站片区定位为济南次中心之一,分为核心区、张马屯片区、田园新城、球墨铸铁厂片区等。因其被视为济南绕城高速以内、主城区东北部最大一片待开发土地,格外受开发商关注。从方位上看,张马屯片区位于新东站西侧,与新东站中间隔着田园新城。据了解,张马屯片区由济南轨道交通集团熟化整理,一期二期地块熟化条件还没有达到出让条件,因此先推出了三期四期地块。

  根据片区规划要求,7宗居住地块上住宅建筑全部控高,最高不能超100米,多数地块最高不能超84米。在4宗居住和商业商务混合地块中,出让条件均要求规划住宅建筑为高层,规划商业建筑为多、低层,且不与住宅混层安排。

  本次公告出让居住用地设立最高限价,网上交易达到最高限价的采取“限地价竞配建政府储备性安置房面积”方式确定土地竞得人。因此,这次土拍很难出现去年8月张马屯旧改地块高溢价成交的情况。张马屯旧改地块位于奥体中路东侧、工业北高架南侧,当时万科经过327轮竞价,以溢价率342%摘得,楼面价达9613元。在当时引起市场一片惊呼,但一年后经过唐冶、长岭山片区土拍“洗礼”,市场已对上述区域楼面价有了一定接受能力,特别是在限价政策下,东部均价低于1.5万/平方米的楼盘比较抢手。目前片区周边房价在1.3-1.9万/平方米左右,上周末该片区内的新城香溢澜庭刚刚开盘,均价在1.3万/平方米左右,而前段时间工业北路一新开精装盘首开均价1.93万/平方米,此次张马屯片区地块首次入市,成交情况将决定未来片区房价定位。

  南北康片区 300米超高层地标改写“第一高”地图

  令人关注的还有市中区南北康片区。此次南北康片区推出103省道西侧2宗居住用地和1宗商业商务用地,总面积120618平方米,预计会捆绑出让。2016年11月1日,南北康片区有7宗地块、约377亩溢价出让,当时被市场称为“南绕城高速以内最后一块地”,今年下半年该地块项目已入市,均价2.1万元。一年后南北康片区再次供地,出让土地面积约180.9亩,面积相当于去年的一半。

  此次挂牌的103省道西侧B-6商业商务地块,地上最大容积率为7.6,规划主体建筑高度控制在300米左右。在英雄山路-103省道沿线,位于领秀城的鲁能希尔顿酒店高约185米成为济南南部“第一高”,其次为166米高的祥泰广场;位于英雄山立交西北角的地块,绿地集团计划建设一栋高度超过200米的超高层。而挂牌地块上300米的超高层地标建筑将南城推上一个新高度,可与城区中部的绿地中心比肩,向东城CBD、汉峪金谷超高层地标建筑高度看齐。

  目前,南城生活配套已成熟,二环南快速路开通,轨道交通M2线待建设,交通设施便利,区域价值凸显。据业内人士介绍,新出让地块与去年土拍地块紧邻,绿地去年拿下南北康组团地块后仍在消化中,已有多家大牌房企虎视眈眈,有意在该区域布局。

  棚改、旧改地块 在城市框架中都是未来地区中心之一

  这次还推出多宗棚改、旧改地块,位于东北部、北部、西北部和西南部,在济南新城市框架中都是未来的地区中心之一。

  其中,省级棚改项目市中区机床一厂安置地块,出让面积22198平方米,目前这里正在进行刘长山路二期西延施工。土地出让前须衔接教育主管部门,明确拟出让居住地块新增入学需求的解决办法。这里属于将来12个地区中心之一的王官庄片区。

  省级棚改项目历城区洪翔路东A、东B地块,前者为商业商务地块,后者为居住、商业混合地块,出让面积共27692平方米。这两宗棚改项目地块位于地区中心洪楼片区,与山大老校、洪楼银座、大润发相距不远,位置比较优越。根据出让条件要求商业建筑为多、低层,且不得与住宅混层安排;地块A、B规划建设须与轨道交通相衔接,满足轨交建设要求。在轨交规划中,环线设有洪家楼站,有可能与挂牌地块相衔接。

  旧改地块中,槐荫区西沙王庄城中村A-1地块面积最大,为居住用地,出让面积50625平方米,约合土地面积75.9亩。该地块位于二环西高架北接天桥立交附近,为美里湖地区中心范围。去年,西沙王城中村项目已启动改造,将变身集住宅、商业设施、医疗学校为一体的新型城市社区。作为统征储备用地的历城区李东李西旧改地块推出2宗商业商务用地,总面积71599平方米,其中一宗地块须配建用地面积不小于3000平方米的公交枢纽。这两宗地位于董家片区,该区域是未来济南的地区中心之一。另外,这次供地还推出3宗工业地块以及1宗公共设施用地——鲁艺剧院东邻项目,该项目地上为城市道路、地下停车,出让面积2390平方米。

  还有多宗“大块头”年底前排队待入市

  今年上半年,济南重点保障CBD、潘田片区用地,进入下半年后,济南加快供地节奏,先后有唐冶、汉峪片区大体量供地。但是,9月、10月市场供应略显冷清,在剩下两个月的时间里还有哪些区域供地?据业内人士介绍,张马屯片区一期二期地块熟化接近尾声,大约能推出400多亩居住、商业用地;郭店和董家区域也有300多亩正在研究;体量比较大的像高铁围合南地块有500多亩、刘智远片区有600多亩会尽量推出;工业北路两侧大辛片区也会三四百亩地待入市。此外,还有其他较小地块有待推出。

  调控发力供给增多省城楼市将趋平稳 8月、9月济南房价连降

  10月末,国家统计局发布了《70个大中城市住宅销售价格月度报告》,公布9月份全国70个城市的房价统计数据。济南的新房和二手房价格在经过8月份的双降后,9月份继续下降,降幅也增加了。青岛、烟台、济宁的新房和二手房价格虽然仍在上涨,但是涨幅都出现了下降。

  其中,在新建商品住宅方面,济南环比下降0.6%,同比上涨5.1%;青岛环比上涨0.1%,同比上涨4.5%。另外纳入统计的省内其他两个城市烟台和济宁,房价依然维持上涨态势。其中烟台新房环比上涨0.4%,同比上涨8.0%;济宁新房价格环比上涨0.8%,同比上涨9.1%。

  在二手住宅方面,济南的价格也实现下降,环比降幅为0.2%,同比上涨7.5%。青岛二手房价格则出现了轻微上涨,环比涨幅为0.3%,同比上涨10.2%。另外,烟台二手房环比上涨0.3%,同比上涨6.4%;济宁二手房价格环比上涨0.5%,同比上涨6.5%。

  8月份,济南的新房价格环比下降0.3%,结束了持续五个月的微涨,而9月份济南新房价格持续下降,下降幅度也增加了0.3个百分点,出现了两个月的连续下降。另外,青岛、烟台和济宁三个城市,新房和二手房价格虽然仍在环比上涨,但是涨幅与上月相比,已经出现了回落,总体来看,调控效果明显,房价正趋于稳定。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟对9月份房价数据进行了解读。首先,热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平,同比涨幅全部回落。其次,70个大中城市中一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅继续回落或与上月相同。初步测算,9月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同;二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。另外,70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅也继续回落。

  济南市建设部门相关人士表示,四季度济南有大量商品房入市,对库存量进行补充,将进一步缓解新房市场的供需紧张关系。另一方面,调控政策一直没有放松,信贷政策也在收紧,加上租赁新政的出台,种种因素作用下,济南楼市的预期正在降低,房价上涨压力减小,市场也越来越趋于稳定。

    编辑:刘帅    责任编辑:温伟伟

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