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济南成交9宗地总价33.6亿 近期还有3800亩要供

2017/10/12 10:03:55   来源:大众网

  10月11日上午,济南迎来新一轮土拍。此次共有9宗土地出让,拍得总价33.6亿元。其中8宗是位于历下区的商业商务用地,分布在奥体周边,地理位置优越;一宗是位于天桥区的居住用地。最终,碧桂园摘得奥体东路附近商业地块,海信摘得天桥区7.6亩袖珍地块。近期,济南还将分批供应3800亩土地。

  天桥7.6亩住宅用地要配建470平安置房

  此次土拍唯一的居住用地是G111地块,这是天桥区北关北路104号原济南市再生资源总公司历下公司地块,土地面积5037平方米,约7.6亩,容积率不高,在1.0-1.8之间,可能会建设低密度产品。该地块临近北园高架及未来的轨道交通R2线,交通较为便利,位置较好。根据规划要求,该地块要配建居民日常生活所需的绿地、公共服务设施及规划建设的地下人防工程。

  主城区的居住用地一直是房企竞逐的对象,但是该地块较为迷你,仅仅吸引两家开发商报价,经过10轮报价,该地块触发了最高限价13000万元,进入竞安置房环节,最终30764894号竞买人以470平米的安置房面积竞得该地块。该地块楼面价为14338元/㎡。网传竞得人为海信。

  奥体东路供应6宗土地,5宗要建超高层

  此次供地的大头是奥体附近,经十东路以南、奥体东路以东供应了6宗商业商务用地,未G103-G108地块,土地总面积150210平方米,约226亩。

  对于奥体区域来说,这几乎可以看做是最后一波商业用地供应,至此,该区域的商业用地已经基本供应完毕。

  这些商业地块,除了16号地块是地下部分,其他5宗地块建筑规划最大高度都在100米以上,也就是说这些地块上有很大可能会建超高层建筑。未来,奥体东路周边附近将呈现高层商业建筑群。

  其中,经十东路以南、奥体东路以东的15号和12号地块规划最大高度为150米;13号地块规划最大高度为120米;16号地块是其中规划高度最高的,达220米。

  其他商业地块的规划最大高度也都达到100米。

  G104-G108五宗地块是捆绑出让,位于经十路南侧、玉顶山西侧,项目总用地约201亩,规划地上建筑面积60万平米左右,地下建筑面积26.7万平米左右。最终以18亿的起始价成交,网传为将军集团。

  该项目要求开发商自持地上建筑面积不少于10万平米,自持期限不低于20年。这个区域要引进并自持至少一家国际品牌五星酒店,土地交付后60个月内正式营业。

  这次土拍中,奥体中心东侧15号地块,曾经在8月4日的土拍中出现,没有开发商出价导致流拍。

  此次该地块重新挂牌出让,出让条件并没有调整,但是却一改之前无人问津的局面,成为开发商追捧的热门地块。

  5家开发商经过33轮竞拍,最终碧桂园以6.2927亿元拿下,溢价率超100%,楼面地价为6612元/㎡。记者从碧桂园相关负责人了解到,在此处拿地主要是看中其核心地块的潜质,经十路沿线的优质商业地块已经很难得。据悉,该地块未来将主要建设对外销售的商业产品,如写字楼、公寓等,对网传的建设碧桂园山东区域企业总部的消息,该负责人表示,不排除使用一部分地块来建设总部的可能性。

  CBD供应两宗地,要建银行营业大楼

  CBD也供应了两宗商业用地,位于解放东路以南、经十东路以北,土地面积共26489平方米,须与地下环路、地下管廊、轨道交通等相衔接,满足各项设施建设要求。

  其中G110地块要求建设用地范围内的城市道路并对外开放使用,竣工验收后产权无偿移交给政府;地块位于CBD核心位置,该项目应该建成银行、保险及金融机构总部的办公营业大楼。项目建成后,企业总部同时迁入,土地竞得人全部自持,不得对外出售。

  根据要求,这个地块在土地交付后6个月内开工,2020年6月底前竣工并投入使用。由于这个地块要求明确,应该是定向土拍,最终被城投以底价2亿元成交。

  而CBD的另一宗土地则受到了开发商的热捧。CBD4-36地块规划高度同样在100米以内,预计未来要建高层商业建筑。3家开发商经过31轮报价,最终以5.9185亿元的价格成交,溢价率为103%,楼面地价在7910元/㎡。

  济南近期将再供3800亩土地

  截止到目前,济南的主城区(包括长清)已经供应了10轮土地,共111宗土地,总面积为6045亩。其中,住宅用地有59宗,面积有3983亩;商业商务等商服用地共有52宗,面积合计有2062亩。

  根据此前的《计划》显示,2017年济南计划供应城镇住宅用地680.44公顷(10207亩)。其中,城镇住宅用地中拟招拍挂供应普通住房用地463.06公顷(6946亩);除了住宅用地之外,今年济南还计划供应商业服务用地166.03公顷(2490亩)。因此,济南的招拍挂住宅土地供应已经过半,商业用地大部分已经供应完。

  记者从济南市国土局了解到,未来几个月济南将加快土地供应节奏,密集供地。近期将分批供应约3800亩土地,共50多宗。这些土地分布在主城区各个区域,历城占大头,历下区也会供应。而这3800亩供应完之后,济南今年仍还有其他地块可供应。

  截止到今年6月左右,济南尚未完成供应的居住用地汇总,共5000亩左右。到现在为止,唐冶等片区已经供应了部分土地,但是还有一些片区如张马片区、刘智远片区、五里牌坊等尚未供应,预计也将在未来的几个月内形成供应。国土局相关负责人表示,到年底前一定会完成今年的供地计划。

  国庆省城未开新盘是楼市降温?听听业内人士怎么说

  国庆省城未开新盘 业内人士:不能判断楼市大降温

  国庆长假结束,省城楼市格外冷清,整个假期零开盘,部分售楼处放假轮休。而去年国庆节当天就有四五个住宅项目开盘,成功抢头条。业内人士指出,楼市调控已满一年,市场正在回归理性,楼市逐步降温,政策因素最为关键。

  拉访小红帽重出江湖

  “平时没空儿,放假逛逛楼盘看看房子。”购房者李先生趁假期转了几个楼盘,发现多数售楼处都比较平静。他先到东部一个即将入市的大型楼盘,假期里的售楼处没有想象的那么热闹,为了吸引客户,开发商精心准备了一系列的嘉年华活动,相当一部分市民是为了带孩子来玩,置业顾问则向等候的家长们推介房子。

  李先生带孩子离开售楼处时,遇到了两拨拉访的“小红帽”。免费送到指定售楼处,配合看完房,有卫生纸、指甲剪等小礼品相赠,在这些拦截人员的精准“劝导”下,他又去了雪山片区的两家楼盘。“前几年房子不好卖的时候,经常在路口遇到,现在怎么又冒出来了?不是说房子得靠抢,还用到处拉人凑数么?”不过,李先生注意到,这些小红帽只承诺免费接送到售楼处,前两年往往还能额外再给看房者20元左右的“补贴”。

  楼市旺季地产圈休假

  “原来都说,国庆放大假,地产人除外。今年可算正儿八经地歇了一个完整的假期。”10日,济南一家房地产开发公司的高管告诉记者,昨天刚自驾游回来,到青海、内蒙古游玩了一圈。“现在没房卖,你想加班都没戏。干脆跟几个朋友痛痛快快地出去玩一圈。”他说,前一段时间担心国庆节前后再出台新的调控政策,能卖的都卖了。目前工地的工程进度赶不上来,再像往年一样指望假期卖房没啥意义。连置业顾问都安排轮休了。

  “去年国庆节加班到凌晨两点,今年在民宿睡到下午两点。”在省城一家大型房企做销售的王先生在朋友圈秀出幸福,没有开盘、加班的压力,彻底放松休息。他的朋友圈里,整个假期打广告卖房的信息少了,晒度假游玩照片的多了。

  真有楼盘卖不动了

  在假日期间,英雄山立交桥附近很多市民看到附近一楼盘打街头活体广告,4个人一组,穿着统一的绿马甲,在路口和公交站牌等人流密集的地方举牌子,“交房早”“位置好”“有房卖”等字样格外显眼。

  “这到底是唱哪一出?有房子还愁卖么?半夜排队抢都抢不上。”市民鞠先生看到这一幕,觉得有点搞笑,不知道开发商卖什么关子。三年前,英雄山路与二环南路附近,这类四处游击的广告牌数不胜数,各个楼盘都拉队伍“抢地盘”。楼市走牛之后,售楼处挤破头,这一现象很快绝迹。

  据业内人士介绍,这家楼盘负面消息不断,在沉寂了接近一年之后,于9月30日新推出一栋楼,总计不到100套房源,单价在2.3万元左右,但销售情况并不理想,因此把之前用的招数重出江湖。据悉,整个长假结束之后,该楼盘一共卖出去40多套,大部分仍然尚未消化掉。

  8天长假竟然零开盘

  据山东世联等第三方机构监测,国庆节8天长假,济南主城区没有一个住宅项目开盘或者加推房源。整个假期成了一个楼市的空窗期。而在往年,作为“金九银十”传统旺季,黄金周可谓是重中之重,通常是卖房高峰期。

  以2016年国庆黄金周为例,10月1日当天,恒大御峰、恒大滨河左岸、万象新天、鲁能泰山7号等多个楼盘扎堆开售,抢占了当天的头条新闻。此后,又有三盛国际公园、绿城玉兰花园等项目加推,7天长假省城楼市热闹非凡。

  相比之下,今年国庆长假各个楼盘都很“低调”。不过,在放假前一周,至少有12个楼盘密集加推房源,从9月25日至9月30日,每天都有开盘,其中29日就有5个楼盘不约而同地放量出货。去年国庆节第二天济南开始限购限贷,今年9月底,外地大批省会城市加码调控,

  楼市降温?有待观察

  “十一长假没有开盘,不能就此断定楼市要大降温。毕竟这个市场不是天气,说冷就能冷的。”济南房地产市场的一位资深人士认为,虽然国庆节期间出现了少见的“零开盘”现象,但就此下结论不免有失偏颇。在9月最后五天内,济南12个楼盘扎堆卖房。也可以说,提前释放了。

  仔细来看这12个开盘的项目,其中6个全部售罄,分别是鲁能泰山7号、绿地城、龙湖春江悦茗、新城香溢澜庭、中海华山珑城、绿地香榭丽。万科城市之光、绿地CBD项目、绿地新里城等项目基本上所剩无几,去化率接近100%。只有中国MALL等少数几个楼盘销售得不理想。

  国庆节之后到供暖季开始前,预计还有一大波新房入市,比如万达文旅城、唐冶、雪山、新东站等区域,北部的华山片区、小清河沿线。如果多数新房开盘还能维持较高的去化率,说市场降温就为时尚早。

  限售城市继续扩大

  据第三方机构监测,到目前为止,包括济南在内,全国已经有46个城市执行了不同年限的限售政策,要求所有新购或者部分新购房源,锁定一定年限(一般为2-5年)后才可以再上市。而且,仍然不断有城市在跟进,10月9日,海南省三亚市出台新规,在海南省无住房的非本省户籍居民家庭,在三亚市中心主城区范围内购买住房的,需提供从购房申请之日起在海南连续缴纳2年及以上社会保险缴纳证明;同时商品住宅施行5年限售。

  业内人士认为,限售事实上就是楼市的去杠杆,购房者必须要以自用为目的。否则,按照3-5年的锁定周期来算,高杠杆的高成本资金不太可能进入楼市。

  楼市调控一年来,各地楼市政策持续收紧。限购、限贷、限售、限价等政策抬高了住房交易成本,使得楼市交易频率放缓。如果市场逐步降温,政策因素无疑是首要的。

  相关链接:京沪广等城市遇“寒潮”

  这个国庆节,多数热点城市的楼市都遭遇了“寒流”。北京新建住宅前7天网签116套,二手房网签27套,均是2009年来的历史最低值,同比跌幅达到了65%。国庆8天长假北京合计新建住宅签约222套。中原地产研究中心统计数据显示,上海前7天网签新建住宅178套,同比2016年同期的784套,跌幅达到了78%;深圳前7天签约445套,同比2016年同期的508套下调了13%;南京前7天签约457套,同比2016年同期的905套,下调了50%;福州前7天签约345套,同比2016年同期的540套下调了36%。

  广州中原地产监测,今年十一假期前后,广州11区总共有19个楼盘开盘加推,总推货量2090套,比去年十一假期(5979套)大跌65%;总成交货量872套,比今年五一假期大跌51%,比去年十一假期大跌78%。

    编辑:刘帅    责任编辑:温伟伟

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